どんなにいい住宅を造ったとしても土台がしっかりしていなければ住んでいても不安を感じるのではないでしょうか。
そのため住宅を造るときには地盤調査をするようにしたほうがいいでしょう。
お金がかかるので地盤調査をしたくないと考える方もいるでしょうが、何千万円をかけて住宅を建てるのに数万円の費用を惜しんでは本末転倒になるかもしれません。
地盤調査の方法の中でもスウェーデン式サウンディング試験なら費用が数万円で済みます。
スウェーデン式サウンディング試験は住宅を建てる土地の地盤調査方法としてはポピュラーな方法です。
スウェーデン式サウンディング試験は元はボーリング試験と一緒に行われる調査でした。
住宅を建てる土地というのは狭いこともあります。
狭いところでもスウェーデン式サウンディング試験なら地盤調査をすることができるのでよく使われるようになっていったのです。
他に地盤調査に使われる方法として表面波探査法というものもあります。
私の友人も大分の土地の地盤調査をしたときにこれでしたそうです。
地盤によってはスウェーデン式サウンディング試験ではわかりにくいことがあります。
それに比べて表面波探査法では、スウェーデン式サウンディング試験よりも正確に調べることができます。
そのため値段はスウェーデン式サウンディング試験よりも高くなります。
しかし地盤改良の工事をすることになったときは全体のコストで見ると、する必要のない地盤改良のコストを抑えることが出来るので全体のコストが少なくなることがあるのです。
住宅を建てるときには地盤調査をするようにしたほうがいいでしょう。

住宅を建てる為には土地が必要なのですが、土地に関するトラブルは沢山あります。

土地に関するトラブルはマイホームを建てる方はほとんどの方が初めてのマイホーム、初めての土地探しですから予期せぬトラブルというのは良くある話です。

ここでは中でも代表的な事例を紹介し解説していきたいと思います。

例えばあなたが購入をした土地と隣の土地の所有者間での、境界線のトラブルです。

山形で注文住宅を建てた親戚も土地を購入した先に境界線で隣の土地の所有者の方ともめたそうです。

土地の境界線は公的な法律で定められていますが、実はこの公的な法律が実は大きな落とし穴となっており問題が発生しているのです。

そもそも土地の境界や土地の面積などは「公図」とは不動産登記法第14条第1項、4項に規定する地図により定められているのですがこの地図の作成が始まったのはまだ測量技術が現在のようにあ精度が高いレベルではない時代だったので、実際の境界と公図の境界が必ずしも一致していないのです。

こうしたことから実際に土地を購入し公図の測量をもとに境界を計算した結果なのに隣の土地の所有者からは「境線が違う（怒）」と問題に発生する可能性が高いのです。

境界の問題は後を絶たないのです。

こうしたことから紛争に発展し隣人との関係性に亀裂が入ったままになります。

法的に裁判で土地の境界も決めることは出来ますがまずは両者の話し合いが冷静に出来るようにしていくことも大切です。

その土地に住む以上はお隣り同士なのですから、付き合いなどのことも考えることも大切だと思います。

住宅を建てるには高額な資金が必要になります。

何千万というお金が必要になるのですから中には一括で支払いをされる方も少なくないそうですが、大体の方が住宅ローンを組まれるのではないのかな？と思います。

住宅ローンのこともしっかり考えてくれる工務店は集客もできているようです。

住宅ローンの中でも私がオススメしたいのは「フラット３５」です。

このローンは民間の金融機関と住宅支援機構（旧金融公庫）の提携することで、長期固定型タイプの住宅ローンなのです。

さてこのローンの大きな魅力は沢山あるのですが一つずつ説明していきたいと思います。

まず最長３５年間の長期固定金利型だということです。

金利固定のメリットは、金利の変動が一切ないためにローンの契約段階で初回の支払額から支払終了までの毎月の支払金額が明確になることです。

支払金額が明確になっていれば、家計のその他の出費と計算をして毎月の支払合計が計算できるので計画的な支払が出来ますので安心してローンを支払っていけます。

変動金利型の場合何年かに一回で金利の見直しが来ますのでその都度金利の変動に合わせた支払金額の変化が出てきます。

その為に最終的な支払総額がいくらになるのかわからない・・・という不安な部分が出てきます。

そこをクリアーしている点が最大のメリットです。

また通常のローンの場合保証料や繰り上げ返済時には別途費用がかかるのですが、フラット３５では一切の手数料が不要になっています。

このように住宅ローンは選び方次第で支払い金額が大きく変わる場合もありますのでぜひ参考にされてください。

住宅ローンはリフォームにも使うことができます。

大分でリフォームした友人も住宅ローンを使ったそうです。

土地や中古住宅、中古マンションなどの不動産物件を売買するには、宅地建物取引業の免許が必要になります。

複数の都道府県で営業をしている業者であれば、国土交通大臣免許、１つのエリアで営業している業者であれば、知事免許になります。

以前もお話しましたが優秀な不動産会社を見つけることが良い物件探しの近道なのですが、見極める判断要素がもう一つあるので今回はそのお話をしたいと思います。

「業者名簿」と言うのをご存知でしょうか？知事免許の場合、都道府県の宅地建物取引業を所管する部署で、誰でも閲覧できます。この名簿にはその不動産会社の様々な情報が記されています。

例えば！過去の実績が過去５年間にわたって記載されています。

売買や、媒介ごとの取引金額や取引件数を確認することができますので、どのくらいの仕事をしているのか？など会社の稼働状況やどんな仕事を手掛けてきたのかなどを判断することができます。

また経営状態を判断できる資金状況なども記載されていますし、過去に行政処分を受けているか？代表者や役員の名前、従業員の状況なども確認できますので、出入りの激しいような会社は、何らかの問題があると考えることもできます。

もともと不動産業者は、ブラックなイメージがあります。

近年クリーンなイメージを売りにした不動産貸家が多くなってきましたが。実際の見た目のイメージだけで判断するのはとても危険です。

私の友人も信頼できる不動産会社を探すために何件もの不動産会社をめぐり、品川区で戸建て物件探しを行っています。

大きな買い物ですから信徒湯に判断してくださいね。

前回のお話の中で中古住宅を買う場合は気を付けましょうというお話をしましたが、インスペクションという言葉をご存知でしょうか？

ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅に精通したホームインスペクターが、第三者的な立場から、住宅の診断を行い住宅の劣化や欠陥の有無を判断し、購入後にかかる補修などの費用などを説明してくれるのです。

要は住宅のお医者さんといったところでしょうか？

健康診断を行いカルテを作成し患者さんに説明をする。

この病気を治すにはいくらかかりますよ。という感じでしょうか？

今までの中古住宅は不動産業者に依頼し物件案内をしてもらい中の感じを見たりして決めていたのが普通でした。

心配な方は知り合いの大工さんや建築士に依頼して家がどういう状態か確認していたと思います。

日本でも中古住宅の普及がこれから先伸びていく中で欧米のようにインスペクションを行い中古住宅を購入する人が増えてくると思います。

住宅購入前に、住宅の劣化具合や欠陥の有無、購入後のコストなどについて調べておくことは、購入者にとって安心できるのではないかなと思います。

欧米ではすでに中古住宅の取引の約80％がインスペクションによる取引だそうです。

日本でもこの制度が常識になるのは時間の問題なのではないでしょうか？中古住宅がより買いやすい時が来るのはそう遠くないのだと思います。

私の友人は大分で中古住宅か大分で注文住宅の新築が欲しいけど・・・どっちがいいのかな？と最近悩んでいます。

私が家を建てた頃はまわりのみんなが、「中古住宅はやめておけ」と言われたものでしたが、最近の住宅事情は変わっているようで中古住宅のリフォームが注目を集めています。

新築で注文住宅を建てたいけど・・・土地の費用、住宅費用、住宅ローンなどかなりの費用がかかります。

家族の夢を買うと思えば良いのかもしれませんが、実際問題３５年の住宅ローンを組むのかと思うとかなり考えさせられます。

一方で中古住宅が最近注目を集めているのはその割安感のようです。

土地に住宅が着いてくるような値段で販売されておりとてもお買い得感がすると思います。

また最近ではリフォームや大規模改修のリノベーションがテレビでも番組になるほど注目を集めていますからとても関心度は高いのだと思います。

テレビのように劇的に変化すれば中古住宅でも十分な満足が得られるのではないでしょうか？

しかし気をつけていただきたいこともあります。

それは昭和56年以前の住宅です。

この年代の住宅は建築基準法の新耐震基準に対応していない為に、リノベーションやリフォームを行う場合に、耐震補強が必要になります。

耐震基準を満たしていない住宅がどのようになるのか？わかりやすく例えると、阪神・淡路大震災で倒壊した家屋のほとんどは昭和56年以前の建物だったのです。

つまり大きな地震には耐えられないということです。

中古住宅のご検討の際にはお気をつけ下さい。

さて事前に良好な地盤かどうか判断するのは当然目視になります。

100％と言うわけにはもちろん行きませんが、判断基準はいくつかありますのでお話したいと思います。

まず１.土地が造成地（盛土）ではないかと言うことです。盛土造成（土を盛って造成する方法）は、非常に軟弱な場合が多く一般的に地盤が安定するまで約１０年かかると言われています。

盛土の高さにもよりますが、造成工事完了時期は必ず確認しましょう。

またまわりに擁壁がある場合は壁に土の圧力が掛かり亀裂が入っていたり支え切れなくなっている場合もありますので注意してみてください。

また盛土の造成がされていなくでも、周囲の住宅の様子はよく観察しましょう、住宅の壁、塀、擁壁などに亀裂が入っていないか？周囲のビルなどと見比べて傾いていないかなど、その土地が地盤が軟弱である可能性を判断できる要素です。

海、河川の近くまたは低地ではないかも調べておきましょう。

低地や水がある場所の近くは軟弱地盤が多いので注意が必要です。

また地名に、川、河・澤、田など水が関係する地名には気をつけてください。

以前何らかの形で水に関係する場所だった可能性が高い可能性がありますので、土木事務所で調べることも出来ますので確認してみるといいと思います。

上記のことを確認したから絶対と言うわけではありませんが、軟弱地盤の地盤補強には費用が掛かりますので、出来れば良好な土地を探すことをオススメします。

私の友人も熊本で住宅を建てる際に土地に関しては慎重すぎるほど時間をかけて納得のできる土地を見つけ、納得のできる家造りを行いました。

やはり土地探し、確認は重要だと思います。

さて土地探しには、もう１つ大事な要素があります、それは地盤の強さです。

地盤の強さはその土地によって様々です。簡単に言えばやわらかい土質の土地もありますし、岩盤のように固い土質の土地もあります。

住宅を建てる土地は住宅の重さを支えなければいけません。

当然やわらかい地盤であれば家の重さに耐え切れず沈んでしまいます。

こういったことは、事例としてよくあることです、「不同沈下（ふどうちんか）」と言う言葉を聞かれたことはあるでしょうか？

この現象は、埋立地などに多く地盤の造成が不十分で軟弱な部分と良好な地盤にまたがって家が建てられた場合に、土地が家の重さに耐え切れず軟弱地盤のほうだけが沈んで傾いてしまう状態のことを言います。

こうなってしまうと住宅にサッシがしまらなくなる、基礎や壁に切れるが入るなどのダメージがでます。

また傾きが安定するかはわからない為さらに傾く可能性もあるのです。

前回までの内容の見た目の条件も重要ですが、地盤の状態大事な要素ですので気をつけなければいけません。

こういった心配が無いように現在は、住宅瑕疵担保履行法に基づき地盤調査が事実上義務化されているため、事前に地盤調査を行ない良好な地盤であるかどうかの調査を行うことになっています。

しかし地盤調査は購入後に検査するのが現在の実情です。

つまり良好な地盤かどうか判断できるのは購入後にしか判断できないということになります。

では事前に判断する為にはどうすれば良いのか？次回お話ししたいと思います。

さて前回の土地に対する希望が出来たなら、土地を探しに出かけましょう。

何回か土地を見ているうちに、あなたの希望にマッチした土地が出てくると思います。

また何回も希望と当てはめながら検証をしていると大体の土地の基準が見えてきます。

これを判断基準にして、この土地なら購入できそうか判断することが出来ます。

しかしまだ焦ってはいけません。

これから長く住むことになる場所です。

一回や二回見ただけではその土地の良さはわかりません。

不動産の営業に色々と聞くことや、以前お話した建築士などの専門家に相談してみることも重要です。

しかし最終的に判断するのは、買主のあなたですから、しっかりと判断できるようにしなければいけません。

土地は２４時間３６５日状態が変わります。

天候・時間・人の影響などその要素は様々です。

たった一回、二回見ただけで判断基準にして本当に大丈夫でしょうか？

土地を見定めるのであれば、数回は見に行きましょうまた時間を変えて日当たりの状況を確認したり、道路の交通量による騒音、雨による土地の水はけなどは確認しておきたい項目です。

また駅まで何分掛かるのか？希望の条件の確認は書類などの情報に頼らず必ず自分の目で確認しましょう。

前にも触れましたが、情報は確実とは言えません、必ず自分の目で足で確認しましょう。

また近隣の住民の情報も調べておきたい項目です。

ご近所付き合いは、場合によってはかなりのストレスになる場合がありますので、何らかの法方で調べておきたいところです。

かなりシビアに見えるかもしれませんが、半生を過ごす場所になるかもしれない場所ですから、このくらいがちょうどいいのかもしれません。

さて土地を見る力を身につけるには最初にやるべきことがあります。

あなたが満足する為の土地には良し悪しの判断をする為の基準が必要になります。

その基準の１つがあなたの土地に対する希望です。

何かを判断する為に必要なのは基準になりますよね？判断材料が無ければ何もわかりません。

そこでまず始めに行ってもらいたいのは、家族会議です。

家族で土地に対する希望を話し合いノートに書き出していきましょう！

これは、のちに注文住宅を建てる場合の時も希望を盛こむ為に使える方法です。

代表的なもので言えば、交通の利便性、土地の地域、子供の学校区、買い物の利便性などです。

これは家族構成やライフスタイルによって変化すると思います。

自分達が土地に望む希望を明確化することでその条件に当てはまる土地探しが可能になるわけです。

しかし希望の詰め込みすぎは注意が必要です。

以前に「希望の土地は必ずみつかります」とお話しましたが、この場合あなたが土地に出せる予算に上限が無ければ可能だと思います。

限られた予算の中で満足いく土地を見つける為には、ある程度の妥協も必要です。

その為に、希望に順番を付けましょう！優先順位を付けることで妥協できる要素が見えてきます。

人間は適応能力の高い生き物です。

多少のことは適応できます。「住めば都」と言うのはまさにうってつけのことわざですね。

しかし押さえるところは、しっかりと押さえることが必要ですから、まずは希望を話し合い、優先順位を付けるこをしましょう。

その後土地を見て回ることで、どこまで盛り込めるのかが明確になってくると思います。