地盤の強さ

Posted by 真木 | マイホーム, 土地 | 火曜日 9 11月 2010 11:03 PM

さて土地探しには、もう1つ大事な要素があります、それは地盤の強さです。

地盤の強さはその土地によって様々です。簡単に言えばやわらかい土質の土地もありますし、岩盤のように固い土質の土地もあります。

住宅を建てる土地は住宅の重さを支えなければいけません。

当然やわらかい地盤であれば家の重さに耐え切れず沈んでしまいます。

こういったことは、事例としてよくあることです、「不同沈下(ふどうちんか)」と言う言葉を聞かれたことはあるでしょうか?

この現象は、埋立地などに多く地盤の造成が不十分で軟弱な部分と良好な地盤にまたがって家が建てられた場合に、土地が家の重さに耐え切れず軟弱地盤のほうだけが沈んで傾いてしまう状態のことを言います。

こうなってしまうと住宅にサッシがしまらなくなる、基礎や壁に切れるが入るなどのダメージがでます。

また傾きが安定するかはわからない為さらに傾く可能性もあるのです。

前回までの内容の見た目の条件も重要ですが、地盤の状態大事な要素ですので気をつけなければいけません。

こういった心配が無いように現在は、住宅瑕疵担保履行法に基づき地盤調査が事実上義務化されているため、事前に地盤調査を行ない良好な地盤であるかどうかの調査を行うことになっています。

しかし地盤調査は購入後に検査するのが現在の実情です。

つまり良好な地盤かどうか判断できるのは購入後にしか判断できないということになります。

では事前に判断する為にはどうすれば良いのか?次回お話ししたいと思います。

土地探しに出かけましょう

Posted by 真木 | マイホーム, 土地 | 金曜日 22 10月 2010 9:21 PM

さて前回の土地に対する希望が出来たなら、土地を探しに出かけましょう。

何回か土地を見ているうちに、あなたの希望にマッチした土地が出てくると思います。

また何回も希望と当てはめながら検証をしていると大体の土地の基準が見えてきます。

これを判断基準にして、この土地なら購入できそうか判断することが出来ます。

しかしまだ焦ってはいけません。

これから長く住むことになる場所です。

一回や二回見ただけではその土地の良さはわかりません。

不動産の営業に色々と聞くことや、以前お話した建築士などの専門家に相談してみることも重要です。

しかし最終的に判断するのは、買主のあなたですから、しっかりと判断できるようにしなければいけません。

土地は24時間365日状態が変わります。

天候・時間・人の影響などその要素は様々です。

たった一回、二回見ただけで判断基準にして本当に大丈夫でしょうか?

土地を見定めるのであれば、数回は見に行きましょうまた時間を変えて日当たりの状況を確認したり、道路の交通量による騒音、雨による土地の水はけなどは確認しておきたい項目です。

また駅まで何分掛かるのか?希望の条件の確認は書類などの情報に頼らず必ず自分の目で確認しましょう。

前にも触れましたが、情報は確実とは言えません、必ず自分の目で足で確認しましょう。

また近隣の住民の情報も調べておきたい項目です。

ご近所付き合いは、場合によってはかなりのストレスになる場合がありますので、何らかの法方で調べておきたいところです。

かなりシビアに見えるかもしれませんが、半生を過ごす場所になるかもしれない場所ですから、このくらいがちょうどいいのかもしれません。

土地の希望を家族会議で探しましょう

Posted by 真木 | マイホーム, 土地 | 日曜日 5 9月 2010 9:14 PM

さて土地を見る力を身につけるには最初にやるべきことがあります。

あなたが満足する為の土地には良し悪しの判断をする為の基準が必要になります。

その基準の1つがあなたの土地に対する希望です。

何かを判断する為に必要なのは基準になりますよね?判断材料が無ければ何もわかりません。

そこでまず始めに行ってもらいたいのは、家族会議です。

家族で土地に対する希望を話し合いノートに書き出していきましょう!

これは、のちに注文住宅を建てる場合の時も希望を盛こむ為に使える方法です。

代表的なもので言えば、交通の利便性、土地の地域、子供の学校区、買い物の利便性などです。

これは家族構成やライフスタイルによって変化すると思います。

自分達が土地に望む希望を明確化することでその条件に当てはまる土地探しが可能になるわけです。

しかし希望の詰め込みすぎは注意が必要です。

以前に「希望の土地は必ずみつかります」とお話しましたが、この場合あなたが土地に出せる予算に上限が無ければ可能だと思います。

限られた予算の中で満足いく土地を見つける為には、ある程度の妥協も必要です。

その為に、希望に順番を付けましょう!優先順位を付けることで妥協できる要素が見えてきます。

人間は適応能力の高い生き物です。

多少のことは適応できます。「住めば都」と言うのはまさにうってつけのことわざですね。

しかし押さえるところは、しっかりと押さえることが必要ですから、まずは希望を話し合い、優先順位を付けるこをしましょう。

その後土地を見て回ることで、どこまで盛り込めるのかが明確になってくると思います。

土地の適正価格

Posted by 真木 | マイホーム, 土地 | 木曜日 12 8月 2010 11:52 PM

以前に土地相場のことに少しふれましたが、土地の価格には定価が存在しません。

土地の価格は売主の売りたい価格が売価となるのが一般的です。

つまり適正な価格がわからないから、定価1000万の土地が500万になったのであれば割安感があり、満足したという感じになると思います。

しかし定価が無いから基準もない適性価格なのかもわからない、購入後の満足感も無い・・・と言うのが買い手のイメージだと思います。

では土地の適正価格とはどのように判断すれば良いのでしょうか?

不動産をいくらで取引するかは自由なのですから、その不動産をいくらで買えば満足するかは、あなたにとっての適正な価格となります。

つまりあなた自身が決めれるということになります。

「この値段で買いたい」と思う値段こそがあなたの適正値段となります。

しかし売り手も「この値段で売りたい」と言う値段が存在します。

この差が値引交渉の値段になるわけです。

この場合の上手い交渉方法は、「いくら引いてください」ではなく「用意できる予算は〇〇しかないんです」といったほうが良いと思います。

できる予算が売り手に明確になりますので、判断基準がわかりやすいのです。土地探しの値段は、交渉次第と言うことになりますが、以前お話したように優秀な不動会社の営業を味方につけることが出来れば、交渉もスムーズに行く場合もあります。

そのためにもあなたがその土地に投資できる適正価格を把握できるように土地を見る力は身につけなければいけません。

土地探しは根気が必要です

Posted by 真木 | マイホーム, 土地 | 水曜日 14 7月 2010 8:48 PM

さて理想の土地探しは一期一会だと思います。

以前「土地探しは場数です」とお話しましたが、時間と根気そして沢山の情報が必要になります。

中には途中で土地探しに疲れてしまう方もいらっしゃいます。

こうなってしまっては、夢のマイホームへのスッテプがつまずいてしまい、先に進めなくなってしまいます。

多くの方は、さっと土地を見つけて早く家の計画を進めて行きたいと焦る気持ちがあるのだと思います。

その焦る気持ちが良い結果を生むとは限りません・・・

土地探しが終わり住宅のことに取り掛かっても様々な要素がありますので、時間がとても掛かります。

それだけ新築住宅計画は根気が必要になりますから、焦らず根気よくやっていくことが大切になります。

必ずあなたの希望に沿った土地は見つかりますので、その日の為にあなた自身も知識と場数を踏んでいかなければなりません。

またあなたの夢の為の苦労だと思えば、将来には楽しいことが待っています。

どうしても難しい・・・不動産屋が信用出来ない場合は、最初の段階から建築家や設計士など専門家に依頼することも出来ます。

住宅の設計依頼を行う予定の設計士に依頼することで、土地探しを優位に進めることが出来ます。

またその土地に関する法律関係も事前に把握することが出来ますので、住宅の計画も立てやすいという利点もあります。

しかし費用は掛かりますので、そこは覚悟しなければなりません。

こういった方法もありますので参考にしてみてください。

優秀な不動産会社の見つけ方

Posted by 真木 | マイホーム, 土地 | 月曜日 21 6月 2010 9:44 PM

さて前回の話の続きですが、優秀な不動産会社探す為の方法をお話したいと思います。

一番確実な方法は、やはり人づてです!自分の親しい友人で不動産屋さんがいないかどうかを探しましょう。

信頼できる不動産屋かどうかは、まずは信頼できる人かどうかで決まります。

これが一番確実な方法ですが中々そうは上手くいきません。

この場合友人の友人などとなると話が変わってしまいます。

身近でなければあなたのことを理解できていませんので、出来れば身近な人間が一番確実な方法です。

また不動産会社は、昔から信用が低くトラブルなどが非常に多いのが現状です。

「センミツ」と呼ばれ千のうち三つしか本当のことを言わないとまで言われていた時代もあるほどです。

もちろんそんな会社ばかりではありませんが、零細企業の多くは社長の人柄、経営方針が従業員に大きく影響します。

最終的には担当者の能力にもよりますが、会社の方針が大きく影響しますので会社自体を見極めなければなりません!

この場合1つの目安がまず店舗に掲げられている許可番号です。

店舗の見えやすい場所に飾られていると思います。

[大分県知事(〇)第〇〇〇〇〇号と書いてあり(〇)の中の数字が多きければ経営期間が長いことになります。

不動産許可の更新は5年ごとですのでカッコの中の数字×5年となるわけです。

こういった信用されにくい商売で長く続けていく為には、それなりの信用が無ければこの不景気には厳しいと思いますので、参考の1つにしてみてください。

土地探しの強い味方

Posted by 真木 | マイホーム, 土地 | 土曜日 22 5月 2010 7:41 PM

土地探しには、不動産会社を選ぶことも頭に入れておかなければいけません。

一部例外はありますが、取引されている大半の不動産物件は、どの不動産会社で仲介しても購入することができるのはご存知でしょうか?

不動産会社選びはあなたのマイホームの基盤となる土地選びをサポートしてくれる大事な存在になります。

優秀な不動産屋にめぐり合うことが、あなたの希望井にマッチした良好な土地探しの第一歩となるのです。

では優秀な不動産会社とはどのような会社なのでしょうか?

優秀な不動産会社とは、あなたが購入を希望している土地を、購入に値するかどうか見定める能力高いこと。

あなたの希望から土地の状態、条件を分析し的確にアドバイス出来るかどうかです。

また売主に対して有利な条件で購入が出来るように、交渉する能力がある。

質問、疑問に対しあいまいな返答が無く、返答も迅速に行える能力がある。

このような不動産会社を選ぶことができれば、あなたの土地探しは、とても順調に進んで行くと思います。

しかし現実問題・・・不動産会社とはいっても何社もあればどこが優秀なのか見分けにくいのが現状です。

特に不動産会社のほとんどは、零細企業が多く会社の能力の差が大きく現れます。

もちろんビジネスですから売りにくい物件でも売らなければならないこともあります・・・

つまり騙される可能性もあるわけです。こういった場合の見極め方ですが、次回のブログでお話しをしたいと思います。

土地探しの注意点

Posted by 真木 | マイホーム, 土地 | 水曜日 21 4月 2010 11:41 PM

マイホームを建てる為には、まず土地が必要です。

土地探しを何度も経験された方ってそうはいません。

不動産の購入は、人生で最も大きな買い物のひとつです。

初心者マークでの土地探しで失敗しない為にどうすれば良いのか?失敗しない土地探しの為に良い不動産会社の探し方、土地を購入するまでの流れを紹介していきたいと思います。

皆さんと土地・不動産などとの最初の接点は新聞の折込チラシや情報誌ではないでしょうか?

チラシの条件などでも、駅から五分、面積が〇〇㎡など主要な部分しか見ないと思います。

当然のように土地にはメリット、デメリットがあります。

デメリットだけをデカデカと書いたのではお客さんは見ようとも思いません、しかしまったく書かなければ「騙された・・・記載が無かった」とトラブルの元になります。

こうしたことを防ぐ為にも必ず記載はしてありますが、小さい字で書かれている場合が多くありますので、誓約書などを最後まで読まないタイプの人は、気をつけて小さい字まで読むことが大切です。

チラシの情報だけで判断しないで、必ず現地の状態がチラシと間違いがないか?確認することが大事です。

意外にチラシの情報はあいまいだったりします、良くあるのが現地では方角が違っているなどよくある話です。

まずは場数を踏みましょう!

経験を積むことであなた自身の見る目が養われます。

まずは土地の相場が何となく分かるようになることが大切です

。そうでなければこの土地がお得なのかどうか判断が出来ないと思います。

ぜひ実践してみてください。

マイホーム探しを始めるにあたって

Posted by 真木 | マイホーム | 木曜日 4 3月 2010 10:34 PM

住宅を建てることってとても夢のあることですよね。

私も念願かなって4年前に家を建てることが出来ました。

しかしそこにたどりつくまでは中々平坦な道ではありませんでした。

それまでの私のイメージでは、住宅会社に依頼をしたら2ヶ月くらいで出来上がるくらいの簡単な印象しかありませんでした、しかしいざ自分が家を建てるとなると、こんなにも大変なものかと思い知らされました。

しかし家族の夢でしたし私も長年夢に見てきたマイホーム計画です。

「俺がやらないで誰がやるんだ!」と一念発起してがんばりました。

現実家のことについて何も知らない私は、土地探しで早速つまずいてしまいました・・・土地探しなんてしたことないですから何から手をつけていいのかすらわからない状態でした。

そんなときにとても頼りになったのはインターネットでした。

ちょうどインターネットでブログが流行していた時期でしたから、色々な情報がありとても参考になりました。

実際に苦労して土地を探した方の失敗談、成功談。元不動産の営業マンの書いた失敗しない土地選びなど、まったく情報がなかった私にとても勇気をくれました。

あのまま何も知らずに土地探しをしていたら、あるいは大きな損や失敗をしていたかも知れません。

そんなことを思いながらいまブログを書いています。

私と同じように悩んで方がいるのなら、実際に苦労しながらマイホームを建てた私のノウハウは約に立つのでは?と思うのです。

今後土地のことを中心に書いていきたいと思いますのでよろしくお願いします。

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