土地探し

Posted by 真木 | 土地 | 水曜日 16 3月 2016 12:50 PM

家造りをするにはまずは土地を探す必要があります。この土地探しに時間がかかってしまう人は多いです。家を建てたいと思ってもいい土地が見つからず1年や2年が過ぎたという人も少なくないのです。まず土地を探すには専門家である不動産屋へこまめに通い、土地の情報収集を行いましょう。多くの情報を得る中で、土地の相場を知ることができますし、宅地に適しているかということも分かります。また自分達が理想とする家を実現するためにはどれくらいの広さの土地が必要なのかということも見えてくるでしょう。

不動産屋へ行き土地の情報を得たり、インターネットや住宅雑誌などで土地の情報をしっかりとチェックするのもいいでしょう。土地の情報を得るのと同時に、土地に求める条件の優先順位を明確にしておくことも大事です。通勤や通学を重視する人もいれば、スーパーや銀行、病院など日々の生活に欠かすことのできないものが整った環境を求める人もいます。閑静で治安の良さを追求する人もいれば、大型ショッピングモールや交通の便など利便性の高さを求める人もいます。

それら全ての条件を満たす土地などないのです。それだけに自分達は何を最優先させるのかを明確にすることで土地選びが格段にしやすくなります。そして気に入った土地が見つかれば幾度が下見をしましょう。曜日や日時を変えて下見をするのはもちろんのこと、雨の日や晴れの日など気象条件を変えて下見をするのもいいでしょう。あらゆる角度から土地をみることで様々なことが見てきます。最高の住宅を手にするにはまずはいい土地との出会いたいものです。

法定相続分?

Posted by 真木 | 土地, 家の事 | 土曜日 19 1月 2013 10:56 AM

  この頃うつ病になる人が増えているという話しをよく聞きますがなぜ最近になって急激に増えだしたのでしょうか?

考えているAさんですがよく登山で遭難して死ぬか生きるかという究極の体験をした人のほとんどが幻視を体験するそうです。

一種の精神疾患状態になる訳ですがこれは理解できます、例えば拷問を受け寝させないとやはり発狂します。

つまり疾患状態になる事で脳を守っているのではないかと思うのです。

では日常生活でなぜ発病してしまうのでしょう、おそらく脆弱性ではないかと思いますがストレス社会とはいえ現代人は我慢強かった昔の人より弱くなってしまったのではないかと思うのです。・・・鈍感な方が良いのですかねぇ?

さて建材の販売をしている友達のBさんが遊びに来ておりますがただ今相続の真っ最中なのだそうでなかなか話し合いがつかずに悩んでいるそうなのです。

話しを聞いているAさんですがお父さんの財産は土地と預貯金なんだそうで建物はBさん名義なのだそうです。

Bさんが建物を建てた訳ですが土地は親子ですから当然使用貸借しています。

相続人はBさんと弟の二人なのだそうですがこの弟働いた事がほとんどなく親のすねをかじって生活してきたそうで三人で同居していたそうですが財産の二分の一を主張している弟にBさんはなんとなく釈然としないそうなのです。

Aさんが言うには「詳しくは専門家に相談した方が良いと思うけど」との事ですが預貯金はいくらあるか分からないのですが土地を使用貸借していたとすると評価が四分の一程度にひどく下がるのではないかとの事でしかも今までの経過を聞くと特別受益がかなりありそうなので預貯金を二人で分けて土地はBさんが相続するなどのBさんが圧倒的に多くなる相続で良いのではないかと言うのです。

兄弟で話しても難しいだろうから専門家とか親戚などに間に入ってもらって話したらどうかとの事でした。

とにかく土地が心配だったのですが合法的にそんな結果が得られるようならと早速専門家に相談する事にしたBさんでした。

さて皆さん、この場合二分の一ではBさんが可愛そうだと思いませんか?おそらくBさんがお父さんの面倒をみていたでしょうし相続すべき人が相続する法であってほしいものです。

土地の決まり事

Posted by 真木 | 土地 | 月曜日 10 12月 2012 11:24 PM

  品川で不動産を購入した知人が道路と敷地には色々な規定や約束事があるのを知ってびっくりしたと言っていました。

 道路と敷地に関する決まりごとには、接道義務・敷地後退(セットバック)・隅切りがあります。 接道義務とはなにかというと、建築基準法では、「建築物の敷地は道路に2m以上接していまければならない」と定めています。ちなみにここでいう道路とは、幅4m以上(地域によっては6m以上)の公道や位置指定道路と指定された私道などのことです。

また、幅4m未満の道路でも、建築基準法が定められた昭和25年以前からあった道路で、役所が指定した道路(通称2項道路)であれば、道路として認められています。

 通常、1つの敷地に建てられるのは1つの建物というのが原則なのですが、もし2軒以上建てる場合は、それぞれ道路に2m以上接するように敷地を分割しなければなりません。また「袋地」や「旗ざお状敷地」と呼ばれる敷地は、路地状部分が道路に2m以上接していなければならないという規定があります。これを接道義務といいます。

 次に、敷地後退(セットバック)ですが、4m未満の2項道路に接する敷地に家を建てる場合、道路の中心線から2m(地域によっては3m)、敷地を後退させなければなりません。建ぺい率や容積率は、後退部分を除いた敷地面積で計算します。また、風致地区などでは、道路境界線や隣地境界線から外壁を1mや2mなど、定められた距離だけ離さなくてはならないので、注意が必要となります。

 最後に、隅切りですが、角地の角度が120度未満の場合は、道路の見通しをよくするため、その角の部分を削らなくてはならず、建物や塀などをつくることはできません。この行為を隅切りと言います。この削る量ですが、各地方自治体の条例などにより異なります。ただし、この隅切り部分は、敷地後退の場合と違い、建ぺい率や容積率には影響はでてきませんので安心して下さい。

海が見える場所に建つ家

Posted by 真木 | 土地 | 日曜日 3 6月 2012 11:32 AM

ある知人は海がすぐ近くにある、三重の土地に注文住宅を建てました。

海の近くは風も強く環境的にとても厳しいそうです。それがわかっていても、海が大好きだという知人にとっては海の近くで暮らす事が当たり前であり、最も理想的な場所なのだそうです。 

家の中のどの部屋からも窓を開ければ海が見えるという絶好のロケーション!!そんな場所に建つ知人宅の一番のこだわりはと言うと…、全面ガラス張りのこだわりお風呂!!他の部屋や外部からも見える事のないようプライバシーがしっかりと守られるよう工夫させているそうです。

くつろぎの時間であるバスタイムを、大好きな海を眺めながら楽しめる贅沢…この上ない幸せだとか。更に全面ガラス張りということで、海に向かっての開放感もたっぷり、明るさも充分で、星の綺麗な夜には電気を付けずに空をながめながらのんびりとバスタイムを過ごしているそうです。

何をしている時間よりも、バスタイムが一番癒される瞬間だと話していました。まるでリゾートホテルのようなお風呂が自宅で味わえるとは…本当に羨ましい話ですね。一日の疲れを、どのように癒すかは、人それぞれだと思いますが、やはり日本人にとってお風呂は究極の癒しなのでは?と感じてしまいました。 

自慢のウッドデッキのテラスからも、もちろん海を眺める事ができ、夏場は海を眺めながらバーベキューを楽しんでいるそうです。自宅にいて別荘のようで、アウトドアまで楽しめてしまうなんて…本当に贅沢なお家ですね!

地盤調査をしよう

Posted by 真木 | 土地 | 火曜日 2 8月 2011 11:39 PM

どんなにいい住宅を造ったとしても土台がしっかりしていなければ住んでいても不安を感じるのではないでしょうか。
そのため住宅を造るときには地盤調査をするようにしたほうがいいでしょう。
お金がかかるので地盤調査をしたくないと考える方もいるでしょうが、何千万円をかけて住宅を建てるのに数万円の費用を惜しんでは本末転倒になるかもしれません。
地盤調査の方法の中でもスウェーデン式サウンディング試験なら費用が数万円で済みます。
スウェーデン式サウンディング試験は住宅を建てる土地の地盤調査方法としてはポピュラーな方法です。
スウェーデン式サウンディング試験は元はボーリング試験と一緒に行われる調査でした。
住宅を建てる土地というのは狭いこともあります。
狭いところでもスウェーデン式サウンディング試験なら地盤調査をすることができるのでよく使われるようになっていったのです。
他に地盤調査に使われる方法として表面波探査法というものもあります。
私の友人も大分の土地の地盤調査をしたときにこれでしたそうです。
地盤によってはスウェーデン式サウンディング試験ではわかりにくいことがあります。
それに比べて表面波探査法では、スウェーデン式サウンディング試験よりも正確に調べることができます。
そのため値段はスウェーデン式サウンディング試験よりも高くなります。
しかし地盤改良の工事をすることになったときは全体のコストで見ると、する必要のない地盤改良のコストを抑えることが出来るので全体のコストが少なくなることがあるのです。
住宅を建てるときには地盤調査をするようにしたほうがいいでしょう。

境界トラブルについて

Posted by 真木 | マイホーム, 土地 | 日曜日 24 7月 2011 11:34 AM

住宅を建てる為には土地が必要なのですが、土地に関するトラブルは沢山あります。

土地に関するトラブルはマイホームを建てる方はほとんどの方が初めてのマイホーム、初めての土地探しですから予期せぬトラブルというのは良くある話です。

ここでは中でも代表的な事例を紹介し解説していきたいと思います。

例えばあなたが購入をした土地と隣の土地の所有者間での、境界線のトラブルです。

山形で注文住宅を建てた親戚も土地を購入した先に境界線で隣の土地の所有者の方ともめたそうです。

土地の境界線は公的な法律で定められていますが、実はこの公的な法律が実は大きな落とし穴となっており問題が発生しているのです。

そもそも土地の境界や土地の面積などは「公図」とは不動産登記法第14条第1項、4項に規定する地図により定められているのですがこの地図の作成が始まったのはまだ測量技術が現在のようにあ精度が高いレベルではない時代だったので、実際の境界と公図の境界が必ずしも一致していないのです。

こうしたことから実際に土地を購入し公図の測量をもとに境界を計算した結果なのに隣の土地の所有者からは「境線が違う(怒)」と問題に発生する可能性が高いのです。

境界の問題は後を絶たないのです。

こうしたことから紛争に発展し隣人との関係性に亀裂が入ったままになります。

建材の販売をしている友人からもこういった話を聞いたりします。

法的に裁判で土地の境界も決めることは出来ますがまずは両者の話し合いが冷静に出来るようにしていくことも大切です。

その土地に住む以上はお隣り同士なのですから、付き合いなどのことも考えることも大切だと思います。

住宅ローンについて

Posted by 真木 | マイホーム, 土地 | 火曜日 29 3月 2011 2:52 PM

住宅を建てるには高額な資金が必要になります。

何千万というお金が必要になるのですから中には一括で支払いをされる方も少なくないそうですが、大体の方が住宅ローンを組まれるのではないのかな?と思います。

住宅ローンのこともしっかり考えてくれる工務店は集客もできているようです。

住宅ローンの中でも私がオススメしたいのは「フラット35」です。

このローンは民間の金融機関と住宅支援機構(旧金融公庫)の提携することで、長期固定型タイプの住宅ローンなのです。

さてこのローンの大きな魅力は沢山あるのですが一つずつ説明していきたいと思います。

まず最長35年間の長期固定金利型だということです。

金利固定のメリットは、金利の変動が一切ないためにローンの契約段階で初回の支払額から支払終了までの毎月の支払金額が明確になることです。

支払金額が明確になっていれば、家計のその他の出費と計算をして毎月の支払合計が計算できるので計画的な支払が出来ますので安心してローンを支払っていけます。

変動金利型の場合何年かに一回で金利の見直しが来ますのでその都度金利の変動に合わせた支払金額の変化が出てきます。

その為に最終的な支払総額がいくらになるのかわからない・・・という不安な部分が出てきます。

そこをクリアーしている点が最大のメリットです。

また通常のローンの場合保証料や繰り上げ返済時には別途費用がかかるのですが、フラット35では一切の手数料が不要になっています。

このように住宅ローンは選び方次第で支払い金額が大きく変わる場合もありますのでぜひ参考にされてください。

住宅ローンはリフォームにも使うことができます。

大分でリフォームした友人も住宅ローンを使ったそうです。

不動産会社の選び方

Posted by 真木 | マイホーム, 土地 | 木曜日 10 3月 2011 11:43 AM

土地や中古住宅、中古マンションなどの不動産物件を売買するには、宅地建物取引業の免許が必要になります。

複数の都道府県で営業をしている業者であれば、国土交通大臣免許、1つのエリアで営業している業者であれば、知事免許になります。

以前もお話しましたが優秀な不動産会社を見つけることが良い物件探しの近道なのですが、見極める判断要素がもう一つあるので今回はそのお話をしたいと思います。

「業者名簿」と言うのをご存知でしょうか?知事免許の場合、都道府県の宅地建物取引業を所管する部署で、誰でも閲覧できます。この名簿にはその不動産会社の様々な情報が記されています。

例えば!過去の実績が過去5年間にわたって記載されています。

売買や、媒介ごとの取引金額や取引件数を確認することができますので、どのくらいの仕事をしているのか?など会社の稼働状況やどんな仕事を手掛けてきたのかなどを判断することができます。

また経営状態を判断できる資金状況なども記載されていますし、過去に行政処分を受けているか?代表者や役員の名前、従業員の状況なども確認できますので、出入りの激しいような会社は、何らかの問題があると考えることもできます。

もともと不動産業者は、ブラックなイメージがあります。

近年クリーンなイメージを売りにした不動産貸家が多くなってきましたが。実際の見た目のイメージだけで判断するのはとても危険です。

私の友人も信頼できる不動産会社を探すために何件もの不動産会社をめぐり、品川区で不動産物件探しを行っています。

大きな買い物ですから信徒湯に判断してくださいね。

良い地盤を探す方法

Posted by 真木 | マイホーム, 土地 | 土曜日 4 12月 2010 2:07 PM

さて事前に良好な地盤かどうか判断するのは当然目視になります。

100%と言うわけにはもちろん行きませんが、判断基準はいくつかありますのでお話したいと思います。

まず1.土地が造成地(盛土)ではないかと言うことです。盛土造成(土を盛って造成する方法)は、非常に軟弱な場合が多く一般的に地盤が安定するまで約10年かかると言われています。

盛土の高さにもよりますが、造成工事完了時期は必ず確認しましょう。

またまわりに擁壁がある場合は壁に土の圧力が掛かり亀裂が入っていたり支え切れなくなっている場合もありますので注意してみてください。

また盛土の造成がされていなくでも、周囲の住宅の様子はよく観察しましょう、住宅の壁、塀、擁壁などに亀裂が入っていないか?周囲のビルなどと見比べて傾いていないかなど、その土地が地盤が軟弱である可能性を判断できる要素です。

海、河川の近くまたは低地ではないかも調べておきましょう。

低地や水がある場所の近くは軟弱地盤が多いので注意が必要です。

また地名に、川、河・澤、田など水が関係する地名には気をつけてください。

以前何らかの形で水に関係する場所だった可能性が高い可能性がありますので、土木事務所で調べることも出来ますので確認してみるといいと思います。

上記のことを確認したから絶対と言うわけではありませんが、軟弱地盤の地盤補強には費用が掛かりますので、出来れば良好な土地を探すことをオススメします。

私の友人も熊本で住宅を建てる際に土地に関しては慎重すぎるほど時間をかけて納得のできる土地を見つけ、納得のできる家造りを行いました。

やはり土地探し、確認は重要だと思います。

地盤の強さ

Posted by 真木 | マイホーム, 土地 | 火曜日 9 11月 2010 11:03 PM

さて土地探しには、もう1つ大事な要素があります、それは地盤の強さです。

地盤の強さはその土地によって様々です。簡単に言えばやわらかい土質の土地もありますし、岩盤のように固い土質の土地もあります。

住宅を建てる土地は住宅の重さを支えなければいけません。

当然やわらかい地盤であれば家の重さに耐え切れず沈んでしまいます。

こういったことは、事例としてよくあることです、「不同沈下(ふどうちんか)」と言う言葉を聞かれたことはあるでしょうか?

この現象は、埋立地などに多く地盤の造成が不十分で軟弱な部分と良好な地盤にまたがって家が建てられた場合に、土地が家の重さに耐え切れず軟弱地盤のほうだけが沈んで傾いてしまう状態のことを言います。

こうなってしまうと住宅にサッシがしまらなくなる、基礎や壁に切れるが入るなどのダメージがでます。

また傾きが安定するかはわからない為さらに傾く可能性もあるのです。

前回までの内容の見た目の条件も重要ですが、地盤の状態大事な要素ですので気をつけなければいけません。

こういった心配が無いように現在は、住宅瑕疵担保履行法に基づき地盤調査が事実上義務化されているため、事前に地盤調査を行ない良好な地盤であるかどうかの調査を行うことになっています。

しかし地盤調査は購入後に検査するのが現在の実情です。

つまり良好な地盤かどうか判断できるのは購入後にしか判断できないということになります。

では事前に判断する為にはどうすれば良いのか?次回お話ししたいと思います。

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